Einschr�nkung der Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung sowie bei Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften
Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (Geschäftsraummiete)
Diese Neuregelung ab 1.9.2012 gilt ausschließlich für die Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen für geschäftliche Zwecke (Verkaufslokal, Büro, Labor,…). Grundsätzlich ist die Vermietung zu Geschäftszwecken „unecht umsatzsteuerbefreit“, d.h. bei der Vermietung wird keine USt in Rechnung gestellt, es besteht aber auch keinerlei Vorsteuerabzug. Bisher konnten Vermieter für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Mit der Neuregelung ist die Ausübung dieser Option nunmehr von der umsatzsteuerlichen Situation des Mieters abhängig. Nur wenn der Mieter/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (d.h. mind. 95%) für Umsätze verwendet, die seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen ist eine Option für den Vermieter möglich. Im Mietvertrag ist daher Vorsorge zu treffen, dass der Vermieter diese Nachweise erbringen kann, d.h. der Mieter/Pächter hat seine USt-Verhältnisse offen zu legen. Die tatsächlichen Anforderungen an die Dokumentation sind bis dato noch nicht gesetzlich oder durch Verordnungen geklärt.
Inkrafttreten
Die Neuregelung ist auf alle Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 neu beginnen. Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern die faktische Begründung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses, somit die tatsächliche Innutzungnahme des Gebäude(-teils). Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet in diesem Zusammenhang für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis.
Hinweis
Durch diese Neuregelung kommt es zu keiner Änderung bei der steuerpflichtigen Vermietung zu Wohnzwecken (10 % Steuersatz USt) und der damit verbundenen Vorsteuerabzugs-berechtigung (z.B. bei „Vorsorgewohnungen“).
Ebenfalls unverändert bleibt die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen, da diese mit dem Normalsteuersatz (20%) zu versteuern ist.
Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften
Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, wird durch die Neuregelung die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung für Leistungen von Wohnungs-eigentümergemeinschaften zu verzichten, ebenfalls eingeschränkt.
Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann von dieser nur Gebrauch machen, „soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen“.
Die Neuregelung ist anzuwenden auf „Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworben wird“.
