Immobilien nach der Steuerreform 2015/2016
Im Zuge der Steuerreform 2015/2016 wurden die Regelungen für alle Immobilien (im betrieblichen und außerbetrieblichen Bereich) massiv geändert. Dies betrifft vor allem eine
- Verlängerung der Nutzungsdauer (geringere Abschreibung)
- Erhöhung des Grundanteils (geringere Abschreibung)
- Zeitliche Ausdehnung der Absetzung von Instandsetzungsaufwendungen (längerer Verteilungszeitraum)
- Erhöhung der ImmoEst
Die
Abschreibungssätze ab 1.1.2016 betragen für Betriebsgebäude bis zu 2,5% (bisher 2% - 3% oder höher durch Nachweis), für Wohngebäude im betrieblichen Bereich bis zu 1,5%
(bisher 2% oder höher durch Nachweis) und für Gebäude im außerbetrieblichen Bereich (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) unabhängig von der jeweiligen Nutzung ebenso 1,5%. Diese AfA-Sätze sind sowohl auf
ab 2016 neu angeschaffte/hergestellte Gebäude als auch für schon bestehende Gebäude anzuwenden. Eine kürzere Nutzungsdauer ist nachzuweisen und kann durch ein entsprechendes Gutachten eines Sachverständigen
erfolgen, wobei die Beweislast den Steuerpflichtigen trifft und der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegt (keine Bindungswirkung). Bereits vor 2016 erstellte Gutachten über eine kürzere Nutzungsdauer
behalten ihre Gültigkeit.
Zur Erhöhung des Grundanteils, der eine Verminderung des abschreibbaren Gebäudeanteils nach sich zieht, verweisen wir auf den
diesbezüglichen gesonderten Artikel.
Die Absetzbarkeit von
Instandsetzungsarbeiten bei Wohngebäuden im betrieblichen und privaten Bereich hat ab 2016 zwingend auf 15 Jahre zu erfolgen (bisher 10Jahre). Dies gilt auch für bereits vor 2016 getätigte Instandsetzungsarbeiten – diese sind ebenso entsprechend auf den neuen, verlängerten Verteilungszeitraum umzurechnen. Der jährliche Absetzbetrag wird dadurch verringert. Als Instandsetzungsaufwendungen gelten Aufwendungen, die den Nutzungswert oder die Nutzungsdauer des Gebäudes wesentlich (um mehr als 25%) erhöhen.
Für Veräußerungsvorgänge von Grundstücken ab 1.1.2016 gilt nunmehr eine
Immobilien-Ertragsteuer von 30% (bisher 25%), wobei der Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag) für die Höhe des Steuersatzes maßgeblich ist. Die Fälligkeit der ImmoEst hängt hingegen vom Zufluss des Verkaufserlöses ab und ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten. Die ImmoEst fällt für Grundstücksveräußerungen im Privatbereich an. Im betrieblichen Bereich werden nur Grundstücksveräußerungen von Einzelunternehmen und Personengesellschaften erfasst. Kapitalgesellschaften haben keine ImmoEst zu entrichten, da der Veräußerungsvorgang ohnehin mit der Körperschaftsteuer von 25% besteuert wird.
